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每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

祥生控股集团(HK02599,股价0.35港元,市值10.65亿港元;以下简称祥生控股)的自救仍在艰难进行中。

11月17日晚间,祥生控股公告称,以2.15亿元的价格出售安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司和杭州春园健康养老服务有限公司的股权和债权。年内祥生控股已累计出售超过17亿元资产。

而近期,祥生控股刚刚经历了三位高管离场的人事巨变和清盘呈请。11月14日,祥生控股公告称,赵磊义因退休辞任执行董事及集团副总裁,韩波因健康原因辞任执行董事及集团副总裁,陈国农因其家庭原因辞任公司财务总监。今年9月,祥生控股因未偿还债务遭债权人提交清盘呈请。

与此同时,销售业绩亦下降明显。今年前10月,祥生控股合约销售总额约为220.25亿元,同比减少67.78%。在中指研究院2022年百强房企权益销售业绩榜上,祥生控股排在第56位;而2021年同期,祥生控股以683.5亿元的权益销售金额排在第35位。

债务违约,又遇清盘呈请

早在9月29日,浙江省首个房地产纾困基金――绍兴市稳保基金的第一个纾困项目在2022年正式落地,而该项目正是祥生控股在诸暨开发的项目,由于项目净资产较高,前期在市场上口碑较好,在市场下行等多重因素影响下销售遇冷,资金流动性产生困难。

此次“稳保基金”注入总额7亿元,增强项目资金流动性,加快建设进程,确保项目正常交付,为项目销售“征信”赋能,提振消费者购房信心,提升市场活力。但“稳保基金”的任何款项仅用于指定项目,对于祥生而言,只能在保交付层面有所助力。

不过,对于祥生控股而言,当务之急是恢复流动性,以缓解债务压力。

半年报显示,祥生控股今年上半年未偿还的款项涉及2022年1月、3月和6月到期的若干优先票据本金约2.194亿美元(约合14.72亿元人民币)及利息2250万美元(约合1.51亿元人民币)。因此,公司优先票据及计息银行及其他借款合计68.61亿元已违约或交叉违约,并需要按要求支付。

祥生控股表示,已采取多项计划及措施改善集团的流动资金及财务状况,一直积极与多家金融机构就银行贷款及其他借款的续期、延期及置换进行协商;将继续积极与银行沟通,为合资格的项目开发及时争取相关项目开发贷款;将继续寻求其他替代融资及借款,为履行其现有财务责任以及未来运营及资本支出提供资金;已制定以加快销售物业为主的业务策略计划;已采取措施,加快收回未付的销售所得款项并有效控制成本及开支等。

截至6月末,祥生控股净资产负债率168%,较2021年末上升15个百分点;有息负债总额达到290.09亿元,其中一年内需偿还的银行贷款39.16亿元,其他借款71.48亿元,合计超过110亿元。

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9月23日,祥生控股公告,公司在9月22日接获申万宏源(000166)策略投资(香港)有限公司提起的清盘呈请,呈请内容涉及祥生控股未偿还债务5000万美元。10月20日晚间,祥生公告称,公司清盘聆讯将延期至2023年1月25日。

“截至11月16日,约有40家房企已经完成债券展期,约17家企业计划推出债务重组方案。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水11月17日通过微信向《每日经济新闻》记者表示,当前多数出险房企首先选择对到期债券进行展期,延后兑付压力,为解决流动性问题争取时间。但是多数出险房企仍未实现整体债务重组,未能走出流动性危机,很难言说方案的成功与否或者优劣。

卖资产,能否缓解流动性

值得注意的是,“继续寻找合适的机会,出售其于若干项目开发公司的股权,以产生额外的现金流入”被祥生控股作为改善流动资金及财务状况的重要措施之一。

从2022年1月开始,祥生控股便加速出售股权及资产以缓解流动性。

自1月以3.36亿元出售一家位于诸暨市的康养项目约23.8%股权、4.87亿元出售杭州西湖区一宗住宅项目51%股权后,3月中旬,祥生控股以2.72亿元向诸暨国跃企业管理咨询有限公司出售台州乡村住宅项目约58.5%的股权;6月上旬,又以9250万元向浙江交投出售湖州交投公司50%股权,交易预计录得收益约1.27亿元;7月12日,再次公告拟以3.4亿元的代价出售绍兴住宅项目公司给雅居乐,预计录得亏损约1.32亿元。

11月17日,祥生控股公告,以2.15亿元出售安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司和杭州春园健康养老服务有限公司的股权和债权。

据记者不完全统计,年内祥生控股已累计出售超过17亿元资产。其中期业绩报告中也提及,上半年“其他收入及收益”由去年同期约7610万增加约431.4%至4.5亿元,主要系报告期内处置合营企业产生收益所致。

值得一提的是,祥生控股出售的资产中,接盘者多是国资企业。

如11月17日,祥生控股出售的两项目,买方杭州景陆企业管理合伙企业主要从事商业管理及顾问服务以及信息咨询服务,公司控股股东浙旅盛景资本投资有限公司作为其有限合伙人拥有97.72%股份,而浙旅盛景资本投资有限公司则由浙江省人民政府国有资产监督管理委员会间接控制。

从过往“1+1+X”的策略来看,2021年祥生控股新增土储权益总价180.7亿元,全年拿地均位于浙江省和泛长三角区域,其中浙江省更是占比达到了83%。从销售金额分布来看,2021年年报显示,浙江省和泛长三角区域仍然贡献了9成的业绩。今年以来长三角特别是浙江及上海市场表现出来的韧性,也让祥生控股摆上货架的资产更容易出手。

2021年上半年,祥生控股拿地较为积极,步入下半年明显收缩,仅在8月和9月新增两幅土地,而2022年上半年则没有新增土储。目前,祥生控股手上还有1690万平方米土储总量,其中约390万平方米为可供销售、租赁以及投资性的已竣工物业,约1050万平方米处于开发中,约250万平方米留待未来开发之用。

这也意味着,祥生控股的自救仍然要在出售和开发之间寻求平衡。

“房企的核心资产是开发项目,如果市场热度较高,房企核心资产质量较高且能够有效转化为现金流,无论是处置资产或项目销售都能够有效补充和缓解企业现金流,且市场回暖后融资环境或将有所改善,债务展期及再融资难度或将下降。”刘水表示。

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